注意：遇到这种城中村改造，官司打到最高法院也败诉

　　随着社会法治的发展，越来越多地被拆迁人开始拿起法律的武器维护自己的合法权益。法治完善与增强也促使征税方的拆迁不道德与时俱进，尽量依法办事，比如城中村改建项目。以往的城中村改建，多是政府通过行政征收的方式展开，这种征收必须符合《国有土地上房屋征税与补偿条例》或者《土地管理法》的相关规定，一旦征收方违背了法律法规的涉及规定，被征收人就可以通过法律途径维权。但是，现在出现了一种新的城中村改建方式，征地方依然是行政部门，不过采取的并不是先转变土地性质再利用行政权征税的方式，而是采取双方协议处分集体土地上的房屋，归属于协议拆迁。

　　以往集体土地上的城中村，在实施城中村改建时，基本上是先征收集体土地，再转变土地性质，然后再进行开发建设的流程进行。长此以往，很多被拆迁人都知道，只要国家征税集体土地，前期工作都要先依照《中华人民共和国土地管理法》第四十五至四十七条的相关法定程序批准后，再由县级以上地方政府予以公告并的组织实行，并且征地补偿还要符合第四十八、四十九条的规定。然而，如果确实是土地征收，行政部门当然必须依照上述程序展开，但是如果是协议拆迁而非土地征税，程序则有所不同。

　　最高院在(2019)最低法行申10184号裁决中认为，城中村改造并不必然以征收集体土地为前提，且2020年1月1日施行的修改后《中华人民共和国土地管理法》就宅基地、集体经营性建设用地等又做出新的规定：集体土地领域的管理今后将更加灵活性、多元。如果不改变集体土地所有权性质，地方政府对城中村改造依法具有一定的自律管理权。比如，行政机关为构建行政管理职能，可以组建拆迁指挥部，在集体土地城中村改建中与被拆迁户达成协议征地协议。那么这种征地指挥部和被拆迁户签订的拆迁协议否合法有效呢?

　　根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商议定的具有行政法上权利义务内容的协议，归属于行政协议。为实行城中村改造项目，行政机关或者重新组建的征地指挥部，同被拆迁户就拆毁房屋达成的协议，性质上归属于行政协议，不应属有效。这里可能有人会疑惑，如果拆迁指挥部是街道办组建的，这种无权重新组建临时机构的签定的协议也有效吗?笔者指出有效地，原因如下：

　　1.《中华人民共和国政府组织法》第六十四条规定，需要设立临时机构或其他行政机构低于也应当是区县级人民政府，而且设立程序应该经上级人民政府批准后，同级人大备案。街道办虽无资格成立任何行政机构，但根据《最高人民法院关于限于中华人民共和国行政诉讼法的说明》第二十条规定，街道办具有行政主体资格，依法享有行政职权，能够对外分担法律责任。且从(2020)最高法行申6282号裁决和北京市高院(2020)京行终4940号判决中由此可知，对于不存在授权、委托等职权转移情形的，法律法规并没对城中村改造中协议签定的主体作出禁止性规定，只需行政协议的后果由行政机关承担即可。所以，街道办组建的临时拆迁指挥部签订的行政协议，只要不存在根本性且显著违法的情形一般有效。

　　2.一般来说，行政协议是否有效，除了出现实施主体不具备行政主体资格或者无法律依据等根本性且显著违法情形，还需要看是否存在民法典合约编规定的合约违宪情形。《中华人民共和国民法典》第五百零八条规定，本编对合同的效力没有规定的，适用第一编第六章的有关规定。比如签定主体是否是无民事行为能力人、意思回应否真实、否违反法律行政法规强制性规定、否违背公序良谓、否蓄意串通等。如果没有上述情形，在自愿的情形下和征收方签订了征地协议，协议一般有效。

　　在协议拆迁的城中村改造项目中，如果被拆迁人对补偿不失望，就不要签订协议，否则在上述情形下，一旦签定了征地协议无特殊情况就无法答应。证实协议无效的案件对于被拆迁人来说，举证是众多难题，大部分证实征地协议违宪的胜诉案件中，都是因为现有证据不足以证明涉案行政协议不存在法律规定的违宪条件。对于这种协议拆迁，被拆迁人一定要慎重签下。不明白的建议及时咨询专业律师，可以分为两步走：你先打个电话咨询律师，这样既不用花钱，还能解决问题心中困惑，避免后悔;电话咨询后需要委托律师时再讲委托事宜即可。

　　好了，今天的文章到这里就完结了，如果大家对征地拆迁问题还有相关疑惑的话，可以私信我，或者进入文章底部“了解更多”留言，秉善团队律师会一一为大家展开答案。