北京拆迁律师解析：小产权房能不能买？遇征收能用它做安置房吗？

■页面右上角【关注】在明律师，私信恢复“咨询”，即可拥有一对一法律服务咨询。■作者：谢天泽 北京在明律师事务所

导读：近年来，房地产事业蓬勃蓬勃发展，大批量的楼盘开发工程在各地进行。同时伴随着征税征地，许多问题随之显现出来，让被征税人犯了难，其中就有小产权房的问题。城市房价不断升高，想要购买一套属于自己的住房是很多人遥不可及的梦想，许多急于购房的人就选择到郊区、到乡村去出售小产权房，当遇到征税时又会陷入迷茫，这样产权不明晰的房屋还能取得补偿吗？小产权房到底能无法买呢？能无法将小产权房作为安置房领下来呢？今天，在明律师通过解答3个问题老大您解读小产权房的那些事儿……

【问题一：小产权房在法律上究竟如何定位？】

法律上对于小产权房并没有明确的定性，也无法寻找一个标准概念，小产权房是随着社会发展现实存在的一种实际情况。小产权房在农村集体土地上建设，未向国家缴纳土地出让金等必要费用，它没有土地使用证和预售许可证，可能会取得一个乡镇政府或农村集体经济组织派发的效力不具体的证明，但无法办理正规的产权登记手续，无法取得主管机关颁发的不动产权证。

在我国《宪法》和《土地管理法》中均有规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定归属于国家所有的以外，归属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得强占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不获得农村出售宅基地、农民住宅或“小产权房”。自然资源部《关于加强宅基地管理的意见》中规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村出售和违法修建的住宅派发土地使用证。

还有很多部门规章和其他规范性文件都有类似于规定，这样我们就获知，小产权房只能在本农村集体经济的组织成员间交易，城市居民到集体土地上购买小产权房是不合乎法律规定的。实践中，很多小产权房实际上是违法用地类的违法建筑，所以小产权房购买者想获得征收补偿也是非常困难的。从严苛的法律意义上谈，说道小产权房归属于违法建筑，并不为过。

【问题二：小产权房到底能无法卖？】

我们已经提到，城市居民不得购买农村集体土地上建设的住宅。但是由于市区房价与收入水平不匹配、家中有事急于用房等多种原因，加上历史遗留、监管不到位，现状存在的小产权房数量可观，大量的购买者都希望小产权房有机会可以转正，但法律上一直没有修改相关规定使小产权房合法化。2017年，国土资源部（自然资源部）、住建部曾经印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，自由选择13个城市开展试点，利用农村集体建设用地建设出租住房，当时大家指出这是要给小产权房转正，其实两者关系不大。

《方案》要尝试在集体建设用地上建房供非本集体经济组织成员甚至是城市居民、外来务工人员租住，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。在试点地区，这些租赁用房将获得一系列合法的用地、建设审核申请，而小产权房则没有这些。何况，小产权房的交易性质是“交易”而非“租赁”，二者似乎不存在本质的区别。

小产权房交易貌似能让村民赚到到钱、让购买者有房居住，实际上此类投机行为法律风险相当大，小产权房的本质还是违法，买卖双方的利益最终都将受损，所以律师不建议大家参予小产权房的买卖流转。

【问题三：小产权房能获得征收补偿吗？需要作为征地安置房吗？】

当前，小产权房购买者想要获得补偿还比较困难，购房者并非合法的产权人，作为实际使用者无法获得针对所有权或者公有房屋承租给与的征收补偿。另外，实践中小产权房有可能会被行政机关确认为违章建筑公安部门，即使获得补偿也是微乎其微的“适当补偿”。

实践中，一些地方有将小产权房当成征地安置房分配的做法，这无疑是赤裸裸的“坑爹”行为，应予指责。在明律师重复多次特别强调过，这路房子本身就缺乏合法性，若政府主导的征税项目将其作为安置房补偿给老百姓，则觉得是结结实实地坑害群众利益不道德。对于这种补偿安置方式，被征收人一定要果断不予拒绝，自由选择更加稳健的货币补偿或者合法房屋的产权对调。事实上，凡是这么补的项目通常都有众多的违法点，被征税人完全可以通过大力的依法维权来提高补偿数额。

实践中还常有小产权房买卖双方发生纠纷的情况。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同获得的财产，应当不予返还；无法归还或者没必要返还的，应当折价补偿。有罪过的一方应当赔偿金对方因此所受到的损失，双方都有罪过的，应该各自承担适当的责任。北京市高级人民法院在《关于农村私有房屋买卖合约的效力确认及案件的处理原则研讨会会议纪要》中，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负起次要责任；在合同违宪的处理上，应全面考虑到出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异导致损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，防止认定合同违宪给当事人导致利益失衡。

由于这种交易多是违法买卖宅基地使用权，所以司法机关在审理涉及小产权房买卖合同的案件时，对本农村集体经济的组织成员间自愿买卖流转的行为，一般确认为合约有效地；对本农村集体经济的组织成员与其他组织成员或城市居民签订的买卖合同，一般认定为无效。诉讼的结果大多是一方归还购房款、一方交还房屋。若城市居民对涉嫌房屋进行了部分翻建，则有可能因罪过判定而取得极受限的补偿，但与通常意义上的征税补偿几乎不是一个概念。

在明律师最后要提醒广大朋友的是，交易小产权房一定要慎之又慎、尽量避免，产权不明晰、未来有可能再次发生纠纷的房屋最好不出售。大部分小产权房都无法获得补偿，如您已经出售了小产权房并遇土地征收，最好通过交流协商解决问题。每个个案的房屋情况、交易情况都是有所不同的，您如果发现自己无法搞清楚其中的法律规定与责任义务，一定要及时咨询专业征收维权律师，避免遭到更大的损失。