房产征收评估过程中需要关注的十大问题——拆迁律师说法

瀚生律师拆迁众说纷纭：评估报告是要求被征收人获得补偿高低的最核心的依据。对于被征税人来说，经常获得的是一张特别简单的评估报告，甚者只有一页纸，并且估价的结果往往不尽如人意。遇上这种情况一定要及时启动法律程序，对评估报告展开复查复核。对评估结果不失望，应该自被征税房屋分户评估报告递送之日起10日内，申请人复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自接到审核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请人鉴定。鉴定意见出具后，被征税人对补偿仍有异议的，依法驳回或诉讼。

被征税人虽然无法像专业人士那样求证评估报告中的问题，但以下律师获取一些基本的方法能够协助判断一份评估报告否合法。

一、只有几页纸的评估报告基本上是不规范的，评估报告不完整
这种简简单单的几页评估报告压根就不是评估规范中拒绝的，顶多算是一个评估结果的告知，被征收人如果想通过这张非常简单的单子去找违法点，是很不容易，因为上边的数据只显示结果并没有一些基础信息，不可能去求证其否合理。根据《国有土地上房屋征税评估办法》规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应该向房屋征税部门获取委托评估范围内被征税房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应该向被征收人交予分户评估报告。由此，被拆迁人必须拿到的应该是一份完整的评估报告，而不是故意简单化的结果，遇上这种文件律师建议被拆迁人及时启动法律程序，获取完整评估报告，辨别评估不道德是否合法。

瀚生律师征地说法：评估报告是要求被征收人获得补偿强弱的最核心的依据。对于被征税人来说，经常取得的是一张特别非常简单的评估报告，甚者只有一页纸，并且估价的结果往往不尽如人意。遇上这种情况一定要及时启动法律程序，对评估报告展开复查复核。对评估结果不失望，应该自被征税房屋分户评估报告递送之日起10日内，申请人复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到审核结果之日起10日内向被征税房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。鉴定意见出具后，被征税人对补偿仍有异议的，依法驳回或诉讼。

被征税人虽然不能像专业人士那样求证评估报告中的问题，但以下律师提供一些基本的方法能够帮助辨别一份评估报告是否合法。

原始的评估报告应包括下列部分：封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件等。

二、评估机构的违法确定
根据《国有土地上房屋征税与补偿条例》，房地产价格评估机构首先要由被征税人在规定时间内协商指定；协商不成的，由房屋征收部门的组织被征收人按照少数遵从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确认。
据很多被拆迁人反映，自己家的房屋拆迁时，显然就没接到任何关于自由选择评估机构的通知，甚至评估机构上门展开房屋评估时才告诉有评估这一回事。很多时候，拆迁方为了太低补偿甚至不给补偿，介入或内定评估机构的选定。

三、房屋性质、用途和建筑面积认定不准确
按照《国有土地上房屋征税与补偿条例》第九条的规定：对于已经注册的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经注册的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
在实际评估过程中，对于房屋的用途和面积，经常出现错误确认。例如：将住宅两用房全然认定为住宅房或商铺，将住改非认定为住宅，也会出现未进行实际测量就必要估计面积的情况。这些都是不符合法律规定的。
四、评估方法错误
法律明确规定，估价师应该根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，搭配其中一种或者多种方法对被征税房屋价值进行评估。
也就是说，如果被征税房屋的类似于房地产有交易的，应当搭配市场法评估；被征收房屋或者其类似于房地产有经济收益的，应该选用收益法评估；被征税房屋是在建工程的，应该选用假设开发法评估。
但在实际征地中，评估公司为了迎合征税部门或者为了自身操作者便利，往往没对上述几类评估方法展开分析，而是随意选择某一评估方法，进而造成评估价格相当严重偏高。
例如，某地区的土地在征收后，开发出了商业区，取得了相当大的利益。但是在征地时，评估人员仅按市场法去评估，这就致使被拆迁户拿将近后期收益的补偿。

五、宅基地区位补偿价严重偏低
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征税要求公告之日被征税房屋类似于房地产的市场价格。
其中，“被征收房屋的类似于房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；“被征收房屋类似房地产的市场价格”是所指在评估时点的平均交易价格。
由于房屋的价格除了受市场众多因素影响，在相当大程度上还受房屋本身固有形因素的影响，所以在评估中应该考虑被征税房屋的区位、用途以及建筑结构、新旧程度以及评估时当地房屋的平均交易价格等因素，根据房屋的明确实况给出合理的补偿。
但在实际评估过程中，评估机构往往会必要使用当地补偿政策中实际的规定，把不同区位、用途、结构的房屋订为同一个价格。在这种情况下，评估机构几乎沦为拆迁方手中的一个工具，只是填上个数字而已，形同虚设，毫无价值可言。
被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构都是有所不同的，怎么能评估出一样的补偿价格？

六、未经实地勘查程序

根据法律，房地产价格评估机构应该决定注册房地产估价师对被征税房屋展开实地查勘，调查被征税房屋状况，摄制反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，作好实地勘查记录，并适当保管。

所以评估人员必须到拆迁现场，实际了解房屋的方位、周遭环境等，实际勘查房屋的外观、建筑结构、翻新、内部设施等状况。
但在实际的评估过程中，评估机构入户丈量仅仅是“走过场”而已，甚至有些显然没见到评估人员就收到了评估报告，这种情况下得出结论的评估报告还能是合法合理的吗？
七、未依法经注册估价师签字
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签署，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
在房屋评估之后，很多被拆迁人拿到的只是一张某某评估公司的评估单，上面既没有评估师的签字，也没有评估公司盖章。这样的不正规化、不合法的评估报告是不具备法律效力的，如果被拆迁人对该评估结果有异议时很难驳回相关法律程序。
八、没有依法出具分户评估报告
房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的誓约，向房屋征税部门提供分户的初步评估结果。房屋征税部门应当将分户的初步评估结果在征税范围内向被征收人审批。
也就是说，评估完结后，被拆迁户应当获得整体评估报告和分户评估报告两项。但实践中，被拆迁户只收到整体评估报告，却没有收到分户评估报告；部分被拆迁户得到了分户评估报告，其内容也极不原始，通常只有表格一张，极其非常简单。这两种情况都是相当严重违法的。
九、没有依法对被征地房屋的翻新进行评估
法律明确规定，对于被拆迁房屋的翻新价值赔偿金应当协商解决，协商不成不应自行评估。实践中，拆迁人往往不会对房屋的翻新展开评估，这就不会造成被拆迁人的装修费用得不到合理补偿。
十、拆迁评估报告未依法递送
法律规定评估报告应依法送达，一般是必要递送，被拆迁人索要的话不应留置送达，并有证明人员到场，且记录在案；特殊情况才可以邮寄递送或公告送达。除了上述两种情况之外，其他方式都是违法的。例如，拆迁人将报告张贴于门的方式。