上海房屋拆迁律师

时间：2020-07-30 11:01:19

一、征地立法不完善

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋征地管理条例》(以下全称为《拆迁条例》)，作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征税进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年改动的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的必须，国家可以征税国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，确保被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当确保被征税人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《征地条例》正在改动中，征地尚缺少完善的操作依据。

二、拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地改变为国有是土地征收，城市房屋征地是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了获得所只用地的土地使用权，并在此基础上展开新的研发建设。1998年修改《土地管理法》规定，为公共利益必须使用土地，以及为实行城市规划展开旧城区扩建，必须调整用于土地权的，可以收回国有土地使用权但应该对土地使用权人给予必要补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目以求实行，必须先完成对原用于土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改建和房地产开发建设，首要工作是拆毁所只用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，征地的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了获得所需用地的土地使用权，并在此基础上展开新的开发建设;其核心是政府对城乡土地和空间资源展开的再次分配和利用，对房屋进行征地的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了准确的方向。

三、公益征地和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖会的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商缴纳，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益征地混为一谈。

理论上谈，拆迁的性质应该各不相同被征地房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地研发。公益型土地开发，是指为了符合公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地研发，即非公益性质的开发，是认为于营利目的而进行的土地研发，主要还包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地研发，是所指既能满足公共利益的需要，又能取得商业利润的土地开发，主要包括旧城改建以及建造学校、医院等公共设施。但是，实践中城市房屋拆迁并没按照土地开发的性质展开区分，而是全部由政府展开征地。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果征地规模很大，还会产生局部地区社会不平稳。

 朱方明，资深上海房地产律师、上海房屋动拆迁律师、上海婚姻律师黄方明，上海市锦天城律师事务所合伙人律师，上海市律师协会会员、中华国内律师协会会员。执业以来，朱方明律师以确保客户合法权益最大化为宗旨，对牵涉到的众多服务领域，特别强调出众的诉前、诉中、诉后的专业服务，与客户合作无间，耐心真诚地了解每一位客户的业务特点和法律需求，全面及时地提出精准的专业法律意见，优质有效地获取符合司法审判实践的法律服务，尤其在房地产开发、房地产买卖、房屋动拆迁、公司法务、婚姻承继、劳动争议等业务专长领域办理诉讼及非诉讼案件将近千件，累积了丰富的诉讼技巧和宝贵的办案经验。