拆迁律师细说征地拆迁热点问题

　　预示着新农村的建设，乡村城镇化也减缓了脚步，各地的征拆热度减反增，同样纠纷矛盾也日益增多，想要妥善处理并非易事，怎样才能在这场官民纠纷中，保证公平公正合理合法就成为一个棘手的问题，今天我们征地律师针对一些征地过程中争议较多的几个地方，非常简单的阐述。

　　遇上拆迁房屋使用性质问题

　　被征地房屋的性质怎么分辨，沦为征地中经常遇到的问题，我们身边有很多住改非的房屋，证件中登记的为住宅，而现实中用于经营，对于这种房屋应该如何补偿，目前涉及法律并没有得出明确的规定，这样就造成了纠纷的经常出现。

　　到底是以登记不尽相同补偿，还是以实际用途补偿呢？在《关于严肃做好城镇房屋征地工作确保社会平稳的紧急通知》中规定，在拆迁范围内的房屋性质为住宅的，但是通过合法程序获得经营执照的经营性用房，根据其实际经营情况、经营年限、纳税情况必要补偿。

　　所以出现纠纷后，作为公平公正的司法机构，应当作为审查行为否合法的依据，房屋的证件中所登记的性质应该作为确定房屋性质的依据，房屋性质发生改变的，所有人应该进行申请变更，对住宅性质，用于居住于的，给予合理移往补偿，为住宅性质，实际用于经营，有合法经营手续的，按照住宅展开移往后根据经营情况进行必要补偿。

　　评估环节无以挡纠纷

　　法律规定拆迁范围内房地产的价值应该由评估机构评估要求，对评估机构的选择应该双方协商确认，对协商不成的通过抓阄、少数服从多数的方法确定，所以评估机构的选择需要协商要求，而实际当中，因为拆迁户对拆迁程序的不了解，征地方没和拆迁户协商，私自指定评估机构，或提供几家全部是合作单位的机构，不管拆迁户怎么选择，都逃不出指定的命运，这都属于违法行为，自然作出的评估报告也是无法让人信服，不具备公平性。

　　应该以什么价格评估？

　　在征税条例中规定，对被征地房屋的价值评估，不高于被征地房屋周边类似于房地产的市场价格，虽然得出了参考依据但是仍然比较笼统，应当进一步具体：周边类似于房地产市场价格作为参考，但是应该是最低线，也就是说补偿不能高于市场价格，低于相等不合理，时间节点应当以征税决定公告之日不尽相同。

　　很多人不理解什么是周边类似于房地产，也就是说和自己房屋同一片区、用途、性质、新旧、面积、建筑结构、档次等相同或者类似于的房屋，而市场价格指的是市场交易的平均价格。

　　补偿标准难以确定

　　拆迁时应当用于怎样的补偿标准一直都是纠纷经常出现最少的环节，补偿标准的高低直接决定拆迁户获得的多少，而目前并没有统一的补偿标准，明确的补偿标准由各地区根据地区情况制定，同样的土地有所不同的地区差距较小。

　　以农村土地为事例，《土地管理法》规定，征税耕地的土地补偿费为该耕地被征税前三年平均值年产值的六至十倍。征税耕地的移往补助费按照必须安置的农业人口数计算出来。需要移往的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征收前被征税单位平均每人占有耕地的数量计算出来。每一个需要移往的农业人口的移往补助费标准为该耕地被征税前三年平均年产值的四至六倍。