一级、二级、三级土地开发，全流程详解

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导读：土地开发全过程可以区分为三个阶段：一级、二级、三级。一级研发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。二级研发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开发表招拍挂等方式获取土地后，必要盖楼的过程。三级研发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。

土地研发全过程可以区分为三个阶段：一级、二级、三级

一级研发是指征地、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。

二级研发是指我们少见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开发表招拍挂等方式获取土地后，直接盖楼的过程。

三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。

这三级研发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。

一

土地一级开发

1.1土地一级开发的概念

土地一级研发指由政府或其许可委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地展开统一的征地、拆迁、安置、补偿，并展开适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之沦为“熟地”，再对熟地进行有偿转让或出让的过程。

1.2一级开发工作流程三阶段

土地一级阶段还包括“前期手续阶段”、“的组织实行阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级研发主要子工作阶段包括获得许可、完成立项核准、融资、签定征地补偿协议、获得征地批复、获得征地许可证、已完成征地、市政工程施工许可证提供、市政工程移交、供地竣工验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投放回收。在实际操作中，这些节点在时间上不存在交叉性。

一级研发项目模式

2.1一级研发项目模式

一级研发项目模式明确可细分为八大类：旧城改建项目、城中村改建项目、原有厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级研发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称不存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未转变。

2.2各模式对比

一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项

（一）许可国家发改委

（二）规划条件

（三）用地预审

（四）立项核准

须要注目事项:

a. 前期主要牵涉到三大委办单位：发改委――立项审核；规划局――规划条件的审核确认；国土局――土地规划的核验。

b.一般拿到国土许可很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确认上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。

3.2的组织实施阶段关键事项

（一）征地

论而言，征地早于于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目征地早于于征地，很多项目刚拿到许可就拆迁了，严格来说，拆迁不道德实际要等到立项核准之后。

征地必须经过一系列审核流程，要上报到省国土厅，牵涉到流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决问题农转用土地指标的问题。征地需要市国土局请示给市长签字，同意后才有可能印发征地国家发改委。

（二）拆迁

从经验来看，很多一级研发项目很难推动下去的原因是因为前期申请没办理完毕，较少项目是由于征地无以导致项目很难推展，除非项目要求拆迁完毕才能入市。

（三）土地收储

（四）市政建设工作

市政建设工作有一点关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难超过七通一平，造成很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政设施验收等事项。

3.3土地入市

土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市申请办理、土地市场与入市交易。

（一）现场竣工验收

（二）地价审核

（三）其他入市申请办理与土地入市

问题

Q:征地过程不会发生哪些费用？

A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗退休金。费用支付时间为提供征地国家发改委后缴付。

Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？

A:不确定的因素较多，一种有可能是地块自身的因素导致的，如征地问题等导致规划再次发生改变；也有可能是政府领导对地块的态度造成规划的变化等。

Q:有没有一些一级开发项目在征地批复印发之前就开始做土地评估呢？

A:如果该项目成本已经确认了，拆迁已完了或无征地，可以提前进行土地评估打算，但涉及流程还无法展开。此外，地价会可以没有市长参加，但地价的确定通过市长同意才讫，所以时间肯定多达一个月。

Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并缴付，有无风险呢？

A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未提供征地批复的地块，提前先签协议后缴付，有可能面临土地申请不完整，村集体后期债权人的风险。

Q:集体土地确权的前置条件为什么？

A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。

Q:平常所说的土地指标是指什么？

A:一是追加建设用地计划指标，这是各区域上级分配给各区域的，只能向上级申请人指标，并不容许买卖。二是指补充耕地指标，该指标可以展开跨区域间的交易。

Q:土地入市价格是如何确定的？

A:一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导召开决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较好且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。

Q:补足耕地指标购买费用由谁支付谁呢？

A:一般而言，由一级研发主体缴付给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司缴付，开票给一级研发主体公司。

Q:关于某某城改为项目的批复是否有有效期么？

A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，替换一级主体

二

土地二级研发

土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新的竣工的房地产展开出售和租赁的市场。一般指商品房首次转入流通领域进行交易而构成的市场。

从开发、建设、经营、管理的程序上谈，房地产开发一般可分成五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

01

项目决策阶段

房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准后初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提升项目研发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及拆迁移往；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、的组织机构、岗位市场需求、管理费用的研究；(8)研发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员科学知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地展开初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向明确提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，找寻最不利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依赖笼统的估计而不是依靠详尽的分析。如果机会研究认为可行的，就可以展开下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益展开论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策。

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤展开：(1)项目公司拒绝接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案自由选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准后月立项，项目进入前期开发阶段。

02

前期准备阶段

1、 提供土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式

1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改建获得中标地块国有土地使用权；

3）出让取得；

4）出让方式获得（招标、拍卖、挂牌和协议方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、并购等股权重组方式获得。

2、征地征地，主办权并取得《房屋征地许可证》。

征地的主要内容包括：(1)房屋改建，如危旧房改建；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改建；(3)环境治理，如拓展绿地、管理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的最重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证不应递交以下申报资料：

1）填写《城市房屋征地申请表》一式五份；

2）建设项目批准文件；

3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准后文件（建设用地批准书或划拨决定书）

5）征地代办单位和评估机构资料。

6）征地移往计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还辟方式及还辟期限；产权清晰的移往用房证明；征地补偿资金来源及预算资金额度。）

03

规划设计

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，获得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地用于）条件

1）建设项目选址申请人

2）委托设计单位设计，审查设计方案。

2、所持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请人建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准后意见书》。

2）施工图核准阶段，获得建筑核位红线图5份和施工图3份。

3、 主办权建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。

4、主办权《建设工程规划许可通知书》，办理完后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，所持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。所持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理酬劳。

5、建设项目报建注册，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

6、申办《施工许可证》

04

项目销售阶段

1、申办《销售许可证》

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换回。未获得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业展开商品房预售，应该向城市、县房地产管理部门办理预售注册，取得《商品房预售许可证》。

2、商品房销售及按揭办理

（1）销售前期打算工作（可委托销售代理公司展开）

（2）销售合同的签定。

（3）按揭办理。

05

交付使用阶段

1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。科成片开发小区的，还不应申请人综合验收。

2、主办权建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应原批准后的城市规划行政主管部门申报建设工程规划竣工验收。

3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。

4、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业议定前期物业管理服务合同,该合约至业主委员会与其选聘的物业管理企业议定物业管理服务合约生效时终止。

三

土地三级研发

三级研发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等

图1：国内产业地产运营的五大特色模式

1

以显地产开发居多的模式：联东U谷

联东集团创办于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小生产企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引入制造业企业和科技型企业多达11000家。

图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局

资料来源：联东集团官网

联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身自定义，具备较高的实用性。

主要盈利模式：物业出租(物业以独栋办公为主)+电子货币服务(设有专业化的服务平台以获取电子货币服务和配套服务)，其中以物业出租收益居多，如图3所示，物业出租收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。

图3：同步U谷产业地产项目的收益分布

资料来源：联东集团官网

2

以产业平台为特色的模式：华夏幸福

华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，正式成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营武邑产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。

在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，接入地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期研发及后续运营的方面受益均等获得，顺利把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。

图4：华夏幸福作为平台的运营模式

主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，取得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资归还收益，即园区追加固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区设施地产开发收益;四是园区土地升值收益。

3

以产业投资为特色的模式：张江高科

张江高科技园区，被誉为中国硅谷，正式成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实施对外轻资产输出，明确提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造出新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融构建服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献相似40%，利润贡献超过50%，增强了投资在营收和利润贡献中的重要地位。

张江高科大力推展产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业收购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实行从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，构成了产业投资的良性滑动循环。

图5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图

4

以专业服务为特色的模式：亿达中国

亿达中国自1998年开始，耕耘大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后研发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。

亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的统合服务，直至今天的"保姆模式"服务，其成功将园区开发和运营职能挤压，进而更专注以招商运营、物业管理、电子货币服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造出时更重点打造出技术服务方面的功能。

图6：亿达中国在园区运营上获取专业服务(以大连软件园为例)

5

以金融退出机制为特色的模式：金地商置

金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。

值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS――上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上获取另一条顺利的道路。

上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟期且租金来源平稳，租金年均增长多达7%，在2016年10月被金地商置并购。金地商置运营一年多的时间后，牵头嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为反对，于2017年11月在金融市场发售了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，顺利通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。

图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

（文章来源：房地产管理仔细观察土地流转）