精彩:上海律师|房屋买卖合同纠纷典型案例

一、“一房二卖案例”

.出卖人在商品房买卖公约订立后究竟上存在将该房屋出卖给第三人的当作，无法取得衡宇的买受人可恳求出卖人负担不超出已付购房款一倍的补偿责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房生意公约胶葛案

本案要旨

在房地产开拓企业委托署理机构销售衡宇的环境下，房地产拓荒企业因托付代理机构未告知其特定衡宇已经售出而导致“一房二卖”，属于其选择和看管托付代理人的经营危害，不得转嫁于购房者，房地产启示企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖条约纠纷案件合用法律若干问题的解释》第八条划定的处置性赔偿应予免去的请求，人民法院不予撑持。

案号：(2012)民抗字第24号

审理法院：湖北省高级人民法院

根源：《最高人民法院公报》 2014年第1期(总第207期)

“一房二卖”涌现的原因

当前，中国特色社会义进入新期间，我国社会首要矛盾已经转化为人民日益增加的美好生涯必要和不屈衡不充裕发展之间的抵牾，人民群众生涯水平大幅度前进，衣食住行极大改良，商品流通快捷、市场经济繁荣，人民群众的生涯需求更高、更深、更广。各类民商事矛盾聚集和交易不公道，导致民商事案件高发，一房二卖胶葛一日千里

“一房二卖”含义

“一房二卖”是指出卖人违背《中华人民共和苍生法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国条约法》等民事法律规范，践踏公秩良俗、诚实名望原则，将房屋同时卖给二个以上买受人的欺诈算做。一房二卖发生的法律效力与物权调换模式密切相关，我国《物权法》接纳的物权调换原则是对劲加公示原则，即除了当事人债权达成对劲之外，必需履行交付或挂号等法定形式。

“一房二卖”当作类型

●类型一：一套房屋别离与两个买受人签署生意条约而引发的“一房二卖”胶葛。出卖人就同一套房屋分别与两个买受人签署商品房生意条约，向此中一个买受人交付衡宇并治理过户。两个买受人购房意图真实，签署的房屋买卖条约内容完备，法式合法，预售手续齐全，这是传统的一房二卖纠纷类型。

●类型二：商品房开辟扶植中,以房顶账激发的“一房二卖”胶葛。开发商因资金周转等题目不以现金体例结算给付，而用开拓扶植中的衡宇抵顶工程款，此情形多产生在拓荒商与建材商之间。债务人(即开辟商)为出卖人、债权人(即承包方或原料供给商)为房屋买受人、双方选定吻合房屋，将欠付的工程款约定为购房款。在商品房销售中，又将该衡宇卖与其他买受人，房屋被其他买受人据有利用或过户而产生纠纷。

●类型三：开拓商为套取银行贷款,签署虚假生意条约引发的“一房二卖”胶葛。是开拓商以他人名义与本身签订衡宇生意公约，并以此买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款，开辟商将衡宇全部权挪动至此买受人名下，银行发放贷款后，开辟商并不实际交付房屋，将此衡宇与另一买受人签署房屋买卖合同并交付占据使用，买受人发明衡宇所有权登记在他人名下，要求拓荒商治理过户登记而产生纠纷。“一房二卖”法律联系极其庞大。除出卖人与两位买受人的衡宇生意条约关系外，还涉及买受人与银行的假贷合同关系，买受人与银行的抵押合同联系，以及银行对房屋的抵押权关联。所以，法律实践中，存在很多亟待管理的法律题目。

怎样认定“一房二卖”公约

要当真审查买受人是否取得悉数权变更登记，若依据生意合同治理悉数权调动挂号，则可判令其取得衡宇全部权；若均未办理挂号，则依据合法占据衡宇的先后判令归属；若均未占有房屋，则依据二者生意条约竖立先后决计权力。详细凭据以下三种景象认定：

景遇一：两份公约均未办理登记，房屋尚未交付，属于两份合同均处于未现实奉行的状况，应当以签署在先的合同优先得到履举动优先履行剖断榜样。

景象二：两份条约中一份过户挂号，另一份未作过户挂号(不侍役屋是交付了哪一方)。因衡宇的过户挂号是物权调动范畴，按物权对世、物权公示和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

情形三：在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因出卖人已没有悉数权，以是第二次卖房无效。

二、买卖合同纠纷案例

出卖人有心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致条约被破除的执法责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开辟有限公司房屋生意公约纠纷案

本案要旨

出卖人居心遮盖所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致公约被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支撑。

典范意义

本案是涉及商品房生意合同中因出卖方居心遮盖所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致条约无效梗概被撤销、解除的处置性赔偿条目适用的典范案件，也是对合同法第五十四条中关于一方以欺诈技术使对方在违反真实意思的情形下订立条约被撤销的合用。同时本案也对商品房买卖中措置性补偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖公约中，措置性补偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人乐意在公约中插足处理性赔偿的内容，并不违背执法法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给本身或者造成的侵害，而采用的格外掩护设施，法院对此应予支持。

根源：梧院法协

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